legislação
Legislação - Parte -1
LESGISLAÇÃO
I –PENALIDADES POR ATRASO NO PAGAMENTO DA COTA CONDOMINIAL
Diz o § 1º do artigo 1336:
“O condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, os de um por cento ao mês e multa de até dois por cento sobre o débito.”
Verifica-se por aí que a multa máxima a ser cobrada do condômino pelo atraso no pagamento das cotas condominiais será de 2% (dois por cento), aplicável aos débitos vencidos a partir de 11.01.2003. A fim de amenizar o impacto negativo que essa interferência nos condomínios causará, poderão ser adotadas algumas medidas, a saber:
a) Estabelecer na convenção, a cobrança de juros moratórios pela taxa SELIC, que atualmente (março de 2003) gira em torno de 1,8% ao mês, mencionando que nunca serão inferiores a 1% ao mês. Tal norma deverá ser introduzida através de alteração na convenção de condomínio. O artigo 406 permite a adoção da taxa SELIC. Ao que tudo indica, os juros poderão ser capitalizados mensalmente pois a lei fala em juros de um por cento “ao mês”. E é assim que são calculados os juros pela Secretaria da Receita Federal sobre tributos em atraso. Juros capitalizados mensalmente, significa que todo mês os juros são incorporados ao valor da dívida, incidindo no próximo mês sobre o valor da dívida mais os juros do mês anterior. Exemplo: Dívida de R$ 100,00. Juros de 1,8% ao mês. No primeiro mês de atraso dará 100,00 + 1,80 = 101,80. No segundo mês os juros incidirão sobre R$101,80. Se forem ainda de 1,8% darão R$ 1,83 que, somados ao valor já capitalizado anteriormente, dará R$ 103,63. E assim por diante
b) Estabelecer a cobrança dos juros “pro rata die”, ou seja, proporcional aos dias de atraso, quando não der mês completo. Exemplo: Atraso de um mês e 15 dias. Taxa SELIC de 1,8% ao mês. Juros de 1,8% (um mês), mais 0,9% (15 dias).
c) Multa de cinco vezes o valor da cota condominial. Diz o artigo 1337: “o condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem”.
Observe-se que a falta deve ser reiterada. Não basta que o atraso seja de apenas um mês. Mas os atrasos constantes (digamos, pelo menos três meses) poderiam, a nosso ver e salvo melhor juízo, serem considerados para efeito da multa quíntupla. Note-se que essa multa deve ser calculada sobre o valor de uma cota mensal e não sobre todas as cotas em atraso. Esta penalidade deverá ser aprovada por 3/4 dos condôminos restantes.
Cremos que esse assunto dará ensejo a muitas controvérsias. Mas os argumentos a favor são fortes, pois a multa está prevista para aqueles que não cumprem reiteradamente com seus deveres e o primeiro dever do condômino, elencado no artigo 1336, é “contribuir para as despesas do condomínio, na proporção das suas frações ideais”.
d) Honorários de advogado – Amenizando mais ainda o pequeno percentual da multa (2%), os artigos 389 e 395 do Novo Código Civil permitem a cobrança de honorários de advogado, independentemente de se ter entrado com ação judicial. Basta que a cobrança tenha sido remetida a um advogado ou ao “departamento jurídico”. Esse entendimento tem sido esposado por diversos articulistas.
e) Correção monetária das parcelas em atraso, também prevista pelos citados artigos 389 e 395.
Para dar mais força às penalidades acima, convém que as mesmas sejam incluídas na convenção do condomínio.
II – GARAGENS
Com relação às garagens há três hipóteses a serem consideradas:
1ª hipótese – A garagem constitui uma unidade autônoma, perfeitamente descrita e caracterizada, com as suas respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, com matrícula própria no Registro de Imóveis. Neste caso, a garagem poderá ser alienada, gravada ou alugada livremente, mesmo a pessoas estranhas ao condomínio. É como se fosse um apartamento ou conjunto (art. 1331, § 1º).
2ª hipótese – A garagem, embora esteja individualizada e separada do apartamento ou unidade condominial, forma um só todo com esta, com uma única matrícula no Registro de Imóveis. Nesta hipótese, a garagem poderá ser alienada a outro condômino. Só poderá ser alienada a terceiros, se essa faculdade constar da convenção do condomínio e se não houver oposição por parte da assembléia geral (art. 1339, § 2º). Na alienação para outro condômino, deverá ser alterada a descrição das unidades, na convenção. Já se o adquirente for pessoa estranha ao condomínio, a garagem deverá ser destacada, com atribuição da sua parte ideal no terreno e partes comuns e deverá obter matrícula própria no cartório de registro de imóveis. O melhor mesmo é as convenções e assembléias não permitirem a venda ou cessão a terceiros. Para a locação não é necessária a autorização da convenção, nem da assembléia. Entretanto, deverá ser dado o direito de preferência, em condições iguais, primeiramente aos possuidores (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam o imóvel), em seguida aos demais condôminos e somente depois destes, a estranhos (art. 1338).
3ª hipótese – A garagem é coletiva, cabendo a cada condômino apenas o direito a ocupar uma ou mais vagas, sem que necessariamente, as vagas a serem ocupadas se localizem sempre no mesmo lugar. Nesta terceira hipótese, a vaga de garagem não poderá ser alienada, pois faz parte de área comum do condomínio. Mas poderá ser alugada, dando-se a preferência, em condições iguais, primeiramente aos possuidores (proprietários, inquilinos e outros, que ocupam o imóvel), em seguida aos demais condôminos, e somente depois destes a estranhos (art. 1338). Pergunta-se: O condômino que possui o direito de uso de uma ou mais vagas na garagem coletiva poderá vender ou ceder o seu direito de uso de alguma dessas vagas para outro condômino ou mesmo para terceiros não condôminos? Alguns entendem que pode, desde que autorizado pelo ato constitutivo do condomínio e com aprovação da assembléia. Entendemos que a venda ou cessão só poderá ser feita a outro condômino, mediante alteração na convenção, no que diz respeito à descrição das unidades e das suas respectivas partes ideais. A venda ou cessão a terceiros não é possível, pois a vaga de garagem não é passível de ser destacada a fim de obter uma matrícula própria no cartório de registro de imóveis.
No que diz respeito a venda e cessão, as normas acima aplicam-se também a outros tipos de partes acessórias (edículas, depósitos, etc.). As que dizem respeito à locação, são apenas para as garagens. O Novo Código Civil é omisso quanto à locação das outras partes acessórias.
III – CONVENÇÃO E REGIMENTO INTERNO
Quando da constituição do condomínio, o Regimento Interno já deverá estar elaborado juntamente com a Convenção (art. 1334, V).
A convenção, bem como o regimento interno, deverão ser subscritos por condôminos que representem pelo menos 2/3 das frações ideais (art. 1333) e suas alterações exigirão o mesmo quorum de 2/3 (art. 1351).
A convenção e o regimento interno poderão ser feitos por instrumento público ou particular (art. 1334, § 1º) e não precisarão ser registradas, porém, para ser oponível contra terceiros, deverá ter o seu registro lavrado no Cartório de Registro de Imóveis (art. 1333, § único).
IV – FRAÇÃO IDEAL E RATEIO DAS DESPESAS
Pela legislação anterior, a fração ideal de cada unidade autônoma no solo e nas demais partes comuns era proporcional à área construída de cada unidade autônoma, mas dava liberdade para se adotar outro critério que melhor atendesse às peculiaridades do condomínio.
Pelo Novo Código Civil, essa fração ideal passou a ser proporcional ao valor de cada unidade imobiliária (art. 1331, § 3º). Esse novo critério é muito subjetivo e deverá causar muitos problemas. É muito difícil estabelecer o valor de cada unidade num montante que seja aceito por todos. Depois, esses valores estarão sempre sujeitos a variações no decorrer do tempo.
A fração ideal de cada unidade no terreno e nas demais partes comuns é utilizada principalmente para se calcular o quorum das deliberações condominiais e para o rateio das despesas.
O rateio das despesas continua como anteriormente, ou seja: A quota de cada condomínio é proporcional à fração ideal da unidade condominial no terreno (art. 1336, I).
O novo código nada fala a respeito do fundo de reserva. Ficam valendo, portanto, as normas da lei anterior.
O terraço de cobertura é considerado parte comum, salvo disposição em contrário da escritura de constituição do condomínio (art. 1331, § 5º).
V – ASSEMBLÉIAS E QUORUM
Convocará o síndico, anualmente, a assembléia dos condôminos, a fim de aprovar o orçamento das despesas, as contribuições dos condôminos e a prestação de contas e, eventualmente, eleger-lhe o substituto e alterar o regimento interno (art. 1350).
Se o síndico não convocar a assembléia, um quarto dos condôminos poderá fazê-lo (art. 1350, § 1º).
Se a assembléia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de qualquer condômino (art. 1350, § 2º).
Todos os condôminos deverão ser convocados, sob pena de a assembléia não poder deliberar (art. 1354). Os promissários compradores e os cessionários das unidades são considerados condôminos, salvo disposição em contrário da convenção (art. 1334, § 2º). O novo código nada fala a respeito dos inquilinos. A lei anterior permitia a participação e voto do locatário nas assembléias, em assuntos que não envolvam despesas extraordinárias, caso o condômino-locador não compareça. Entendemos que essa possibilidade ainda permanece, pois não foi revogado pela nova lei.
O condômino poderá ser representado por procurador. A procuração não precisa ter firma reconhecida, a menos que o condomínio exija (art. 654).
Os condôminos inadimplentes não poderão participar das assembléias (art. 1335, III).
A assembléia extraordinária também será convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos (art. 1355).
A assembléia que se reunir em primeira convocação deverá ter presente pelo menos o número de condôminos que detenham metade das frações ideais do solo. Em segunda convocação, poderá ser qualquer número. As deliberações serão tomadas mediante a aprovação da maioria dos votos presentes (mais de 50%), tanto em primeira como em segunda convocação. Os votos, nas assembléias, serão calculados em função das frações ideais de cada condômino, salvo disposição diversa da convenção (art. 1352, § único).
Há casos de quoruns especiais previstos na lei, que são os seguintes:
a) aprovação da convenção e regimento interno e suas alterações: Pelo menos dois terços das frações ideais totais do condomínio (arts. 1333 e 1351);
b) mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: A unanimidade de todos os condôminos (art. 1351);
c) construção de outro pavimento, ou no solo comum, de outro edifício, destinado a conter novas unidades imobiliárias: Unanimidade de todos os condôminos (art. 1343);
d) realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes: Dois terços dos votos de todos os condôminos (art. 1342);
e) realização de benfeitorias voluptuárias: Dois terços dos votos de todos os condôminos (art. 1341, I);
f) realização de obras úteis: Maioria dos votos de todos os condôminos (mais de 50%) (art. 1341, II);
g) destituição do síndico: Maioria absoluta dos votos dos condôminos presentes na assembléia (mais de 50%) (art. 1349);
h) se a edificação for total ou consideravelmente destruída, ou ameace ruína, os condôminos deliberarão em assembléia sobre a reconstrução, ou venda, por votos que representem metade mais uma das frações ideais (art. 1357). O artigo da lei não esclarece o que se significa “uma fração ideal”. Entendemos que os votos devem ultrapassar os 50% das frações ideais no solo e nas partes comuns;
i) instituir a multa de até cinco vezes o valor da contribuição mensal, para o condômino que não cumpre com seus deveres, exceto o dever de pagar em dia a sua cota: Dois terços dos condôminos restantes, presentes na assembléia (art. 1336, § 2º);
j) impor a mesma multa ao condômino ou possuidor que reiteradamente não cumpre com seus deveres, inclusive o dever de pagar em dia a sua cota: Três quartos dos condôminos restantes (art. 1337).
As demais deliberações, como foi dito acima, serão tomadas pelos condôminos presentes à assembléia, que representem mais da metade das frações ideais do terreno.
Outros quoruns especiais poderão ser estabelecidos pela convenção.
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