manutenção predial

A manutenção predial é essencial para a segurança das edificações e de seus ocupantes, para o aumento da vida útil dos sistemas construtivos, bem como valorização do patrimônio.

Obras em Condomínios: Quóruns, contratos e reformas: muita atenção aos síndicos!

Todo condomínio necessita, ao longo de sua vida útil, de constante manutenção. Por vezes, utilizando a área comum, amplia, reduz e até mesmo promove a alteração de sua estrutura original. Mas seriam tais ações de livre iniciativa do síndico? Quem indicaria tal necessidade? Uma assembleia pode deliberar sobre isto? Estas e outras questões sempre vêm à tona ao tratarmos do tema.

Ainda que o síndico seja o administrador do condomínio, conforme definição do Código Civil (Art. 1.347), o mesmo possui limitações em sua atuação, trazidos pelos direitos e deveres próprios da função que exerce. Neste aspecto, o Código Civil disciplina a questão sobre obras dizendo quando o síndico pode atuar imediatamente, independente de autorização. É o caso das obras necessárias.

Quando as mesmas forem necessárias, urgentes, mas caras, o síndico pode ainda providenciá-las, apenas dando ciência à assembleia. Porém, quando forem necessárias, mas caras e sem urgência, o síndico deverá pedir autorização à assembleia dos condôminos, a qual deliberará por um quórum simples, ou seja, decidirá (contrária ou favoravelmente à contratação da obra) pelos votos da maioria simples (50% mais um) de quem estiver na assembleia.

O síndico submeterá ainda à aprovação de assembleia outras obras que não sejam necessárias, tais como: as que embelezam o local e o empreendimento (chamadas de "voluptuárias"), as quais devem ser aprovadas por 2/3 de todos os condôminos; aquelas que aumentam o uso de locais já existentes (chamadas de "úteis"), que dependem da deliberação da maioria dos condôminos; as que aumentam a área do local existente, as quais demandam concordância de 2/3 condôminos; e, finalmente, as que constroem novo pavimento ou edifício, com novas unidades, devem possuir 100% de aprovação dos condôminos.

Duas situações devem ser lembradas ainda: quando a obra for de manutenção e o síndico não executá-la, qualquer condômino poderá fazê-la, devendo ser ressarcido posteriormente pelo condomínio. Além disso, toda a obra de acréscimo ou modificação não poderá ser executada se "prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias, ou comuns".

Também não é muito mencionar que além dos quóruns para execução, em uma obra que venha alterar a estrutura física existente, o projeto deverá ser aprovado por assembleia, evitando que a coletividade possa contestar, alegando que o projeto arquitetônico do condomínio vai ser afetado ou mesmo que a obra já venha causando ou poderá causar algum dano ao condomínio.

Superadas estas necessidades, a obra deverá ser contratada por meio de um contrato que preveja o que será feito, prazo de execução, excedentes de prazo, multas por não execução, formas de rescisão e pagamento, controle e identificação de funcionários que atuarão no condomínio, entre outras particularidades necessárias e que somente fazem parte ao condomínio contratante. Outro aspecto importante que o síndico deve considerar quando o assunto é obras, é buscar regulamentar, por meio de deliberação de assembleia, as obras no interior das unidades, podendo em alguns casos ou contratar um escritório especializado para avaliá-las, ou criar uma comissão específica interna para analisar e fiscalizar as mesmas.

A exigência de comunicação prévia e de ter um profissional habilitado responsável também se faz necessária, pois ainda que seja uma parte da propriedade denominada exclusiva, as alterações em suas estruturas originais podem acarretar grande risco à coletividade, tais como aumento de carga elétrica (toda unidade condominial tem um limite de carga); demolição de áreas estruturais da edificação; uso irregular das tubulações e rede de distribuições de água e esgoto, entre outras particularidades. Caso o condomínio não possua tais regras, fica a cargo do síndico a responsabilidade por fiscalizar.

Assim, fica a dica de que o síndico, ao contratar uma obra, deve avaliar bem a questão para saber classificá-la, buscar sua aprovação nos termos legais, ser assessorado por profissionais habilitados. E quando tiver uma obra em unidades privativas, se não puder contar com uma regra aprovada em assembleia, deve, além de solicitar que o morador providencie o assessoramento de especialistas, pedir a ele documentos do responsável da obra, proporcionando a segurança da moradia a todos os condôminos.

Manutenção Predial: Negligência com edificação aumenta riscos e custo

A preocupação com a saúde das edificações ganhou corpo após o desabamento de prédios no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo (SP) em princípios de 2012. Pesquisa revela que mais de 60% das ocorrências provêm da falta de manutenção.

Sujeitas à deterioração e degradação, as edificações precisam adotar um plano de manutenção constante, seja ela preventiva ou corretiva. A fim de atender às necessidades e aos quesitos de segurança dos usuários das edificações, a ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) criou em 1989 a norma 5.674, que recomenda os passos e os critérios que devem ser adotados na gestão da manutenção predial. "Desde essa época já se falava da possibilidade de acidentes em função da negligência com a manutenção e as vistorias periódicas. E o cenário atual é retratado por muitos prédios com insuficiência na segurança do sistema construtivo", aponta Flávia Zoéga Andreatta Pujadas, engenheira civil e diretora técnica do Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo).

A Câmara de Inspeção Predial do órgão em São Paulo realizou uma pesquisa de 2002 a 2007, com a colaboração do Corpo de Bombeiros do Estado, sobre acidentes prediais nas edificações comerciais e residenciais com mais de três décadas de uso. A partir desse levantamento o órgão produziu um estudo, em 2009, buscando identificar as possíveis causas das ocorrências. A partir da análise, "concluiu-se que 66% dos acidentes eram provenientes de falhas de manutenção e do uso e os outros 34% decorrentes de anomalias construtivas endógenas", revela Flávia.

Junto com o estudo, a entidade publicou outra pesquisa sobre as edificações residenciais da cidade de São Paulo e do litoral paulista. Foram examinados laudos de inspeção predial de cerca de 470 mil metros quadrados de área e constatou-se que 64% das deficiências eram provenientes de falhas na manutenção. "Dessas, 62% se encontravam em estado de regular a mínimo. 38% foram classificadas como estado crítico, quando anomalias ou falhas colocam em risco a segurança e a saúde e provocam a perda de desempenho e funcionalidade dos sistemas, com aumento de custos operacionais expressivos", detalha a engenheira.

Entre os maiores problemas identificados, o estudo aponta que 29% das incidências ocorreram nos revestimentos (principalmente de fachadas, como desplacamento e fissuras); 27% estavam relacionadas ao sistema elétrico e para-raios (sobrecarga, curto circuito e falta de aterramento); 18% correspondiam a problemas no sistema de combate a incêndio; 13% se davam na impermeabilização (infiltração); 9% estavam localizados nas deficiências da rede de gás e hidráulica; e cerca 8% eram provenientes de irregularidades estruturais.

Com vistas a conferir maior garantia ao sistema construtivo, a ABNT instituiu recentemente a norma 15.575/2008, que trata do desempenho das edificações residenciais. A norma entrou em vigor no final de 2010 e, segundo Octávio Galvão, engenheiro civil e coordenador da Câmara de Perícias do Ibape, será obrigatória para edificações cujos projetos sejam aprovados a partir de 12 de março de 2013. "O dispositivo determina que o desempenho previsto nos projetos seja plenamente alcançado. Para isso, o morador ou o síndico devem consultar as condições de manutenção indicadas nos manuais de uso e operação das edificações, documentos que têm de ser fornecidos pelos empreendedores e elaborados conforme a NBR 14.037/98", diz o especialista. Esta outra norma da ABNT trata do conteúdo e das recomendações que devem estar presentes no Manual de Operação, Uso e Manutenção das Edificações.

PREVENÇÃO COM PLANEJAMENTO E CHECK-UP

Para os empreendimentos mais antigos, cujos manuais estão desatualizados ou que não tiveram acesso aos livros das construtoras, o engenheiro civil Jerônimo Cabral Pereira Fagundes Neto recomenda aos síndicos contratar a inspeção predial, a qual permite fazer um verdadeiro check-up da edificação. "O check-up predial tem como objetivo determinar as irregularidades que possam lesar a qualidade da edificação. Da mesma maneira que o ser humano precisa realizar exames médicos para diagnosticar possíveis doenças e maus hábitos prejudiciais à saúde, o prédio também tem essa necessidade", define Neto.

A inspeção não é pontual, mas envolve uma avaliação sistêmica. "Ninguém faz uma vistoria para avaliar somente o telhado, porque o prédio pode estar muito bem de telhado e muito mal de instalação elétrica", explica, por sua vez, a engenheira Flávia. Normalmente, "o procedimento envolve uma equipe multidisciplinar (eletricistas, engenheiro civil, arquiteto) e o número de profissionais depende da complexidade do prédio", observa. Os profissionais, além de serem habilitados pelo CREA, devem ser especialistas em diagnóstico, recomenda a diretora técnica do Ibape.

"A vistoria de check-up tem a função de guiar o síndico para ele atuar onde realmente existe o problema e onde há a necessidade urgente", completa Flávia. Com o laudo da inspeção, o síndico consegue planejar melhor a manutenção: "ele se programa e sobra tempo para analisar os orçamentos, comparar preços e a qualidade de serviços", ressalta a especialista.

Maurício Jovino é síndico profissional há 11 anos e atualmente administra oito condomínios em São Paulo, incluindo o Edifício Rio, construído há 56 anos no bairro de Higienópolis, região central da Capital paulista. Desde então, o condomínio de alto padrão nunca teve a estrutura reparada, "com exceção das substituições de elevadores e manutenções no sistema elétrico", diz Jovino. Além disso, nunca houve uma inspeção predial no local, segundo relataram ao síndico os conselheiros do condomínio.

Logo que assumiu a administração do local, no começo de 2012, Jovino começou "do zero" o trabalho de manutenção: contratou uma empresa de engenharia para efetuar a inspeção completa do sistema construtivo. "Planejar uma manutenção baseando-se no laudo de inspeção dá praticamente 100% de segurança tanto para o meu exercício de síndico, quanto para o condomínio e os moradores", afirma. Com base nos primeiros meses de sindicância, o síndico começou a desenvolver "um cronograma para as intervenções prioritárias e outro para a manutenção preventiva, que incluem os reparos que podem ser realizados em longo prazo", diz. Jovino pretende ainda firmar um contrato anual com empresa de engenharia especializada em manutenções para que sejam efetuados reparos preventivos a cada seis meses, vistorias pelo menos uma vez ao mês e, ainda, manutenções corretivas quando necessárias.

INVESTIMENTO

No tocante ao planejamento financeiro, o síndico comenta que o ideal é que as manutenções preventivas e corretivas estejam incluídas na previsão orçamentária do condomínio. Mas, normalmente, as pessoas não enxergam a manutenção preventiva como investimento, somente como despesa condominial, ressalva. A diretora técnica do Ibape em São Paulo cita uma pesquisa realizada pelo Conselho Internacional da Construção, na década de 80, com mais de 1.300 edifícios na Europa, que estipula uma evolução progressiva exponencial sobre os custos das manutenções. O estudo, do qual se originou a Lei de Sitter (um parâmetro técnico largamente empregado para a avaliação do custo de reabilitação das construções), "aponta que quanto mais tempo se demora a executar um reparo, mais caro ele fica". Por exemplo, "no tempo 1 se gasta 5; no tempo 2 o custo sai 25 vezes mais alto; no tempo 3 se gasta 125; e assim progressivamente, em uma razão exponencial de 5", finaliza a engenheira civil e dirigente do Ibape.

A questão ainda é polêmica. Quem responde pela manutenção: condomínio ou construtora?

Em prédios novos, um ingrediente pode complicar ainda mais o andamento da manutenção predial: a garantia dada pela construtora. Entre os problemas construtivos mais comuns – e que causam discussão entre condomínios e construtoras na disputa pela responsabilidade -, estão falhas em impermeabilizações, fissuras e trincas e descolamento de revestimentos das fachadas.

É fundamental que o síndico consulte o Manual do Proprietário para conhecer os prazos de garantia. Cada condômino recebe o Manual do seu apartamento, com as garantias relativas à área privativa. O síndico recebe também o Manual das Áreas Comuns, que esclarece sobre as garantias de equipamentos e sistemas construtivos das áreas comuns. Os Manuais são editados pelo Secovi-SP e pelo Sinduscon-SP (Sindicato da Indústria da Construção Civil do Estado de São Paulo), desde junho de 2003. “A ideia é que toda garantia tem uma condição. É preciso que determinadas providências, da responsabilidade do novo proprietário, sejam atendidas”, adverte o advogado José Carlos Puoli, conselheiro jurídico do Sinduscon-SP. Puoli compara o raciocínio com a garantia de um automóvel. “Se o motorista deixar de colocar óleo no motor, por exemplo, e isso vier a causar danos ao veículo, a responsabilidade será dele e não mais do fabricante”, compara.

Puoli explica que o Manual das Áreas Comuns visa dar uma maior base de informações para o síndico, identificando cada sistema construtivo e equipamentos e suas respectivas garantias. “Para diferentes itens, há tempos diferentes de garantia. É natural que o tempo de garantia da estrutura do prédio seja maior do que o da pintura, por exemplo”, explica. O advogado complementa que, especialmente no período inicial após a entrega da edificação, há muitas questões relacionadas à assistência técnica de um aparelho ou equipamento. Um gerador, por exemplo, pode ter problemas. Nesses casos, o condomínio deve acionar o fabricante. Por isso, o Manual discrimina todos os documentos entregues ao síndico, como manuais de equipamentos.

Quanto às questões mais complexas, que envolvam a estrutura e a solidez da edificação, o artigo 618 do Código Civil prevê um prazo de 5 anos de garantia. Porém, o parágrafo 1º do artigo prevê que há um prazo de 180 dias, a partir da constatação do defeito, para a proposição da ação judicial contra a construtora. O conselheiro jurídico do Sinduscon-SP acredita que é importante o síndico estar atento e agir com rapidez. “Se a reclamação ocorrer até seis meses a partir da identificação do problema a medida para corrigir o reparo será inclusive mais barata e rápida também, independentemente de quem irá arcar com os custos. Como provas da constatação do defeito, o condomínio pode usar e-mails trocados, atas de assembleias onde o problema foi discutido, circulares enviadas aos condôminos, anotações feitas no livro de reclamações da portaria”, esclarece Puoli.

Para o advogado Michel Rosenthal Wagner, o parágrafo 1º do artigo 618 ainda é um tema polêmico e controverso. “Esse prazo de seis meses é muito criticado, pois nem sempre há tempo hábil do condomínio pesquisar melhor o dano, e até mesmo de contratar um engenheiro para realizar um laudo. Recomendo que, se não for possível entrar com a ação, que seja emitida ao menos uma notificação à construtora. O Código de Defesa do Consumidor estabelece que quando se faz uma notificação, qualquer prazo fica suspenso”, sustenta Michel, completando que é indicado evitar reclamações via telefone. Ele orienta o síndico a tomar providências por escrito, preferindo o e-mail, partindo depois para carta protocolada, carta via cartório de títulos e documentos e, caso ainda não tenha havido acordo, notificação judicial (antes de se iniciar a ação).

Michel pondera que é prudente o condomínio não “crucificar” construtoras que apresentam boa vontade em resolver o problema. “Muitas empresas percebem que uma reclamação mal resolvida vai gerar ainda mais custos e agem corretamente”, constata. O síndico deve se cercar da opinião de especialistas desde o início, acredita. “Ocorre que para comprar um imóvel costuma-se consultar advogado e engenheiro. Porém, para receber esse imóvel não é costume contratar os mesmos profissionais”, arremata.

Ferramentas - Manuais, Elétricas e de Jardinagem

Esses equipamentos são essenciais para resolver pequenos problemas elétricos, hidráulicos e utilizar na jardinagem. Desde as mais simples até as profissionais, não podem faltar nos condomínios.

Os equipamentos que fazem toda a diferença em qualquer obra ou serviço de manutenção. Simples, complexas, manuais ou elétricas, as ferramentas são indispensáveis em qualquer condomínio. Mas, é preciso informação para comprar as ferramentas adequadas, mantê-las em ordem e evitar acidentes.

Desde 1994 no mercado, a Ultra Máquinas é uma empresa que se destaca na venda de ferramentas elétricas, manuais e pneumáticas. Com duas unidades em São Paulo e uma em Campinas, a loja realiza entregas em todo o Brasil. O proprietário Luis Francisco Simões explica que a empresa dispõe de grande estoque, além de assistência técnica das marcas Bosch, Makita, Karcher, Puma, Wap e Skill e locação de equipamentos. Para ele, o síndico deve sempre manter um kit básico de ferramentas no prédio: “Não há uma peça mais importante do que outra. Recomenda-se que todo condomínio tenha sempre uma caixa de ferramentas completa, incluindo itens mais simples utilizados para pequenos serviços.”

Simões dá algumas dicas para comprar e manter as ferramentas em bom estado por muitos anos. Primeiro, deve-se escolher uma boa marca, procurar referências de outros usuários e verificar detalhes como assistência técnica e garantia. “Na Ultra Máquinas, são 90 dias de garantia para serviços e um ano para vendas. Também é importante procurar uma ferramenta adequada à necessidade do serviço. Se é preciso uma furadeira 1/2 , o cliente não deve comprar uma 3/8. Se acontecer algum problema no prédio, por exemplo, o síndico terá que gastar mais dinheiro. Além disso, ao utilizar as ferramentas , os funcionários devem se proteger com equipamentos de segurança. Nós também trabalhamos com produtos como óculos, luvas e aventais”, ressalta Simões.

A Ligação Home Center, também especializada nesse segmento, trabalha na distribuição de ferramentas para todo o país, sendo que os clientes podem fazer as compras por telefone. O proprietário Luiz Rosa afirma que ferramentas simples são muito utilizadas para a manutenção do condomínio. “As manuais são as mais usadas e têm um preço mais baixo. As mais caras fazem parte das linhas profissionais, pois são mais potentes e resistentes, como, por exemplo, algumas furadeiras. As ferramentas mais comuns em prédios são alicates, chaves-de-fenda, martelo e furadeiras”, comenta. Segundo Luiz, o funcionário responsável pela manutenção do edifício deve tomar cuidado com a voltagem das ferramentas elétricas e evitar acidentes. “Ele tem que prestar atenção se o equipamento é 110 v ou 220 v para não queimar e precisar mandar para a assistência técnica. Além disso, é importante saber manusear a ferramenta e se proteger com equipamentos de segurança”, lembra.

Outra tradicional empresa na comercialização de ferramentas é a Felap Máquinas e Equipamentos. Com 43 anos de mercado, atua na venda, assistência técnica de peças e acessórios para varejistas e atacadistas, além de locação de equipamentos. O gerente Eduardo Kazandjian considera as ferramentas peças extremamente necessárias para um condomínio. “Sempre acontecem imprevistos na manutenção em um prédio, principalmente na parte elétrica e hidráulica. Recomenda-se que o síndico tenha desde o prego até uma máquina mais moderna para serviços de manutenção preventiva, e não comprar somente quando precisar. As ferramentas mais comuns são as chaves para problemas elétricos. Para jardinagem, as mais utilizadas são as tesouras e aparadores de grama. Uma novidade muito utilizada pelos prédios é a furadeira à bateria, porque não é preciso incomodar os moradores colocando o equipamento na tomada”, conta. O gerente explica que a empresa também se preocupa com o uso das ferramentas pelos clientes. “Realizaremos cursos de formação para que o consumidor faça os serviços sem precisar contratar outros profissionais.Os clientes, geralmente, compram uma ferramenta por causa do preço mais baixo. Mas, é importante analisar se realmente o produto é adequado para a necessidade do serviço”, alerta.

Manutenção Predial: Armadilhas Construtivas

Armadilhas construtivas

Fique de olho em elementos construtivos aparentemente inofensivos, que podem causar acidentes nas áreas comuns. A sinalização é a melhor prevenção.

Degraus, muretas, vãos, peitoris. Aparentemente, são elementos construtivos comuns mas que podem representar riscos aos moradores, especialmente crianças e idosos. Uma mureta encostada em um muro pode se transformar em trampolim para um sério acidente. Numa brincadeira infantil, um vão sem proteção também pode virar um esconderijo perigoso, principalmente se o vão for o respiro da garagem, tão comum de ser encontrado no térreo de edifícios.

Peitoris com alturas inadequadas que dão para rampas também são sinal de perigo, assim como rampas com inclinações fora das normas. O arquiteto Pedro Zeitunlian, acostumado a projetar edifícios, dá outros exemplos de riscos presentes na construção: pisos escorregadios em áreas externas, escadas sem corrimãos, pisos com acentamento irregular e pequenos degraus que nem se configuram como degraus mas que são suficientes para uma queda. Até mesmo elementos decorativos como bancos, vasos e balizadores utilizados em iluminação de áreas comuns podem se transformar em obstáculos perigosos. Segundo o arquiteto, muitas vezes há detalhes essenciais previstos em projeto mas não executados pela construtoras. “É o caso de vãos para ventilação das garagens, necessários para expelir os gases dos automóveis. Nos projetos deve constar a proteção de gradis ou elementos vazados nesses vãos, para que eles não se transformem em riscos”, explica.

Portas de vidro também podem ser sinal de perigo, seja porque são de vidro temperado mas não têm sinalização, ou porque são de vidro comum (de custo muito inferior ao temperado). Um acidente numa porta de vidro comum pode ser fatal, já que o vidro se quebra em pontas muito afiadas. Zeitunlian lembra que as portas de vidro devem ser sempre sinalizadas, e que hoje o mercado oferece adesivos decorativos, mantendo a transparência do vidro. Aliás, sinalização é regra essencial quando se trata da prevenção de acidentes em condomínios. “Certos elementos construtivos são necessários, como degraus para vencer desníveis, muros e respiros. O que falta na maioria das vezes é a sinalização adequada ou a proteção a esses elementos, como corrimãos e guarda-corpos”, avalia o engenheiro civil e de segurança Paulo Palmieri Magri, diretor do Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo (Ibape/SP). “O que falta nos condomínios é a prevenção ao acidente”, completa Magri.

A sinalização é preterida em função da beleza estética. “Muitos acreditam que a sinalização ‘enfeia’, não gostam de colocar uma fita amarela ou uma tabuleta indicativa”, acredita. O engenheiro sustenta que placas e avisos, como, por exemplo, “Ao descer, utilize o corrimão”, ou faixas refletivas indicando degraus podem evitar acidentes. Para Magri, o síndico deve se valer de um especialista para indicar onde a sinalização é necessária. “Uma inspeção predial pode detectar não só trincas, fissuras ou desplacamentos, mas também a falta de sinalização. Mas, no Brasil, infelizmente estamos começando só agora a ter uma cultura de prevenção de acidentes”, diz.

É claro que em certos casos não há sinalização que possa evitar acidentes. Por exemplo, Paulo Magri cita uma escada utilizada como rota de fuga e construída com degraus irregulares, um de cada altura. “Nesse caso, é claro que a escada deve ser refeita, não adianta sinalizar”, admite. Podem ocorrer falhas de projeto ou falhas de execução, mas o engenheiro acredita que quando falta sinalização, um simples degrau pode ser suficiente para um sério acidente. Ele lembra de um acidente em uma rampa, sem corrimão, e onde as fitas antiderrapantes haviam sido coladas num espaçamento maior que o indicado. Houve uma queda grave porque a pessoa colocou justamente os pés no espaço onde não havia fita.

O arquiteto Pedro Zeitunlian reforça que muitos elementos que podem causar acidentes têm seus projetos e detalhes construtivos previstos em normas técnicas. Por isso a necessidade do condomínio contratar profissionais habilitados no caso de uma reforma do térreo. “Dou como exemplo o condomínio que irá refazer a impermeabilização. É indicado contratar um arquiteto para reformular o térreo, dentro de um conceito mais moderno e seguro. Um profissional habilitado trará segurança para o síndico pois está de olho nas normas técnicas. Para um leigo, há itens de segurança que passam despercebidos”, finaliza.

Sensores de presença e sinalização - Inspeção e perícia predial

Hidráulica, elétrica, pára-raios, garagens, elevadores, segurança, impermeabilização. Um condomínio está sujeito a problemas em muitas áreas. Por isso, o síndico deve estar atento para prevenir acidentes. Fazer inspeções prediais é uma das alternativas. Esses serviços servem para verificar o que está deteriorado no prédio, quais os riscos, se é necessário trocar algum equipamento, etc. A empresa DA Arquitetura atua na área de inspeção, perícias e avaliações prediais desde 2004. O proprietário, Daniel Cyrino, afirma que a inspeção identifica e analisa de forma precisa todos os problemas do prédio: “É um exame completo da edificação. Com uma inspeção, o síndico pode verificar estrutura, térreo, escadas, halls e diversas outras áreas. A partir disso, pode-se fazer um planejamento para a manutenção.” Entre os problemas mais freqüentes, Cyrino aponta: “Impermeabilização, trincas e fissuras por causa de dilatações térmicas e instalações elétricas fora de normas.”

O serviço deve sempre ser realizado com a supervisão de um engenheiro ou arquiteto registrado no CREA (Conselho Regional de Engenharia, Arquitetura e Agronomia). Segundo Cyrino, o laudo de uma empresa de inspeção predial leva, aproximadamente, cerca de um mês para ser finalizado. No documento, constam as descrições com fotos de torres, andares, subsolos, etc. “O laudo representa tudo o que foi visto pela equipe. A nossa empresa, por exemplo, faz um enquadramento de risco em que as diferentes áreas são classificadas, em risco mínimo, regular e crítico”, explica Cyrino. “Além disso, também propomos soluções para os problemas encontrados.”

Ao escolher uma boa empresa para realizar inspeção predial, o síndico deve levar em conta alguns fatores. O proprietário da DA Arquitetura recomenda: “É preciso analisar o histórico da empresa, conhecer os técnicos responsáveis pela inspeção e verificar se a empresa é idônea.” Ele lembra que apesar de a inspeção predial não ser estabelecida por lei, algumas Normas Técnicas devem ser seguidas. “Existem normas técnicas da ABNT, Associação Brasileira de Normas Técnicas, e também do Ibape, o Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia. Essas normas são importantes para seguir os procedimentos de forma correta”, ressalta Cyrino.

Já as perícias são realizadas a partir de um termo judicial em que uma das partes tenha dúvida em determinada avaliação. “A empresa pode ser contratada para representar a perícia do juiz ou ser um dos assistentes técnicos dos envolvidos”, destaca Cyrino. O diretor do Ibape - SP, Paulo Magri, considera a perícia judicial como a ‘mãe das provas’. “Nesses casos, existe um objetivo específico. O juiz homologa ou não o laudo do perito e os assistentes têm dez dias para contestar”, comenta.

POR QUE FAZER INSPEÇÃO PREDIAL?

Apesar de ser um serviço de fundamental importância para evitar problemas nos condomínios, a inspeção predial não é feita regularmente por muitos prédios. De acordo com o proprietário da DA Arquitetura, Daniel Cyrino, a maior parte das inspeções é realizada um ano antes do término do prazo de garantia das construtoras. “Geralmente, se a empresa que construiu oferece cinco anos de garantia, os edifícios inspecionam no quarto ano. Se for identificado algum problema, a construtora faz o reparo”, destaca Cyrino.

O diretor do Ibape, Paulo Magri, critica a atitude dos síndicos: “A inspeção deveria ser realizada, pelo menos, uma vez por ano. Assim, poderia ser analisado o que foi feito, quais serviços necessitam de reparos imediatos e o que deveria ser planejado para o próximo ano.” Ele ainda acrescenta: “Os síndicos de condomínios residenciais ainda não perceberam a importância da inspeção para prevenir acidentes”, avalia Magri, completando que uma das causas para a pouca atenção ao assunto é que o país não conta com leis que obriguem os prédios a realizarem as vistorias. Daniel Cyrino concorda: “Se a inspeção predial fosse lei, seria ótimo porque ocorreriam menos acidentes. O serviço seria mais preventivo”, conclui.

Condomínios se mobilizam para disciplinar reformas nos apartamentos

O inquérito da Polícia Federal que apura as responsabilidades pelo desabamento de três prédios no centro do Rio de Janeiro, na noite de 25 de janeiro deste ano, já identificou que as paredes divisórias do 9º andar até o 18º nível do Edifício Liberdade, que ruiu primeiro e levou outros dois de roldão, eram estruturais. Ou seja, eram essenciais à sustentação do edifício nesses pavimentos. Uma reforma no 9º andar, com remoção de paredes, teria desencadeado a tragédia que matou 22 pessoas e que despertou a atenção de administradoras, síndicos e condôminos para o problema das reformas nas unidades autônomas.

Em São Paulo, a Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo, ligada ao Ministério Público do Estado, instaurou inquérito para apurar “como acontecem as reformas, a manutenção e a fiscalização das estruturas em edifícios públicos e privados, novos ou já consolidados, residenciais e não residenciais”. Juntamente com o Secovi (Sindicato da Habitação), o órgão tem promovido encontros com especialistas que possam auxiliá-lo a produzir uma espécie de cartilha de orientação aos condomínios.

Nas administradoras, a gerente de atendimento Kelly Rodrigues registra grande movimento de busca de informações pelos síndicos e os próprios condôminos, que pedem esclarecimentos sobre as normas existentes ou que deveriam estar previstas nas convenções e regimentos internos. “Depois do que aconteceu no Rio de Janeiro e em São Bernardo do Campo, não se observa mais a menor dificuldade em se disciplinar isso entre os condomínios”, aponta Kelly. Em São Bernardo do Campo, obras irregulares contra a infiltração na laje do último andar teriam levado ao desabamento de uma ala do Edifício Senador na noite do dia 6 de fevereiro (ali morreram duas pessoas, uma enfermeira e uma criança).

Kelly Rodrigues acompanhou, por exemplo, toda a mobilização dos condôminos do Edifício Monte Azul, do bairro do Itaim Bibi, zona Sul de São Paulo, que, sensibilizados pelos acontecimentos recentes, ratificaram em assembleia extraordinária algumas regras já existentes e aprovaram “novos balizamentos”. “Foi uma assembleia tranquila e tudo acabou bem aceito pelos moradores, que acharam ótima a iniciativa”, relata a síndica Maria do Carmo Aranha de Ávila. “Isso é do interesse de todos, quem pode ser contra que se tome conta da propriedade?”, questiona Maria do Carmo.

A assembleia definiu que toda reforma estrutural no Monte Azul seja antecedida da apresentação de um profissional responsável pela obra, devidamente credenciado junto ao CREA, e que emita ART (Anotação de Responsabilidade Técnica). É preciso ainda obter alvará da Prefeitura e entregar a planta com as intervenções previstas e uma declaração de que não trarão riscos de comprometimento estrutural nem de sobrepeso. Uma simples troca de revestimento do piso deverá seguir as novas regras caso o material a ser empregado venha representar carga superior ao antigo.

A assembleia, realizada em princípios de abril, aprovou também que os condôminos comuniquem à administração a contratação de pequenas reformas, pinturas e trocas simples de revestimentos, através de carta que contenha “a descrição da obra, data de início e previsão de término”, além da identificação dos trabalhadores. Afinal, as reformas trazem outras implicações, como o uso dos elevadores de serviços, movimentação de fornecedores ou de trabalhadores estranhos ao dia a dia do condomínio, barulho e produção de entulho, aspectos que também precisam ser disciplinados, defende Maria do Carmo.

Para Sergio Meira de Castro Neto, diretor de Condomínios do Secovi em São Paulo, que recentemente promoveu um ciclo de palestras sobre o assunto, as tragédias do começo do ano mobilizaram muitos condomínios, hoje preocupados, inclusive, em promover vistorias técnicas no interior das unidades. Mas o fundamental, segundo ele, é que os síndicos exijam a presença de profissionais habilitados, credenciados e que apresentem ART para reformas estruturais, além de ficar atentos, sobretudo, à manutenção. “Uma pesquisa apresentada pelo Ibape (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia de São Paulo) revela que dois terços dos problemas estruturais ocorrem no condomínio por falta de manutenção.” É o caso das infiltrações, que afetam as ferragens e, isto, por sua vez, abala o concreto e compromete a resistência e sustentação, arremata o diretor.

Fonte: http://www.direcionalcondominios.com.br