matérias

Regimento Interno

Regimento Interno & Convenção: As leis do condomínio e o instituto da mediação

A vida em coletividade exige um regramento, onde devem estar estabelecidos os direitos e deveres de todos, incluindo sanções, benefícios, formas de aprimoramento, bem como de resolução das dúvidas e conflitos. Em condomínio, a normatização da parte mais comportamental e procedimental dos condôminos, funcionários e visitantes é dada pelo Regimento Interno, o qual, por sua vez, deve estar lastreado em um guarda-chuva maior de princípios e direitos, qual seja, a Convenção Condominial.

Este é o documento formal que estabelece as regras gerais a serem seguidas por todos. Ela é criada através de um Instrumento Particular de Instituição, Especificação e Convenção de Condomínio, que deverá ser regido pelo novo Código Civil e a Lei dos Condomínios (4.591/1964). Nela devem estar previstos o nome do Condomínio; a descrição do imóvel; sua localização; matrícula no Cartório de Registro de imóveis; o número de Contribuinte na Prefeitura Municipal; o Auto de Conclusão das obras; o regime de Incorporação; e a descrição das áreas comuns e de propriedade de todos os condôminos.

As áreas comuns são inalienáveis e indivisíveis, sempre acessórias e indissoluvelmente ligadas às unidades autônomas. No que diz respeito às áreas privativas e de propriedade exclusiva dos condôminos, estas são denominadas "unidades autônomas", que devem estar todas especificadas e podem ser alienadas.

Na Convenção Condominial deverão estar expressos, por exemplo, a quantidade e os tamanhos das vagas de garagens, se elas são determinadas ou não, se há ou não a necessidade de manobristas e se podem ou não ser utilizadas por veículos que não pertençam ao condomínio. A garagem é o lugar que, em geral, nos condomínios, acaba gerando conflito se as normas não estiverem claramente especificadas. A orientação, neste caso, é para que, antes de instalado qualquer conflito, convoque-se uma assembleia específica para regulamentar adequadamente o seu uso.

Além das garagens, todas as partes de Propriedade e Uso Comum deverão ser descritas em detalhes, para que o condômino, ao receber a Convenção, saiba exatamente quais são os locais e coisas indivisíveis e inalienáveis. Outros itens obrigatórios à Convenção são o seguro de incêndio; as tarefas e responsabilidades do Síndico e do Conselho Consultivo; a realização das Assembleias; como e quanto será arrecadado para o Fundo de Reserva; e, por fim, quais são e como serão pagas as Despesas.

Já o comportamento das pessoas que moram ou trabalham no condomínio deverá ser normatizado pelo Regimento Interno. Ele especifica como vão ser cumpridos os Direitos e Deveres, de forma clara e inequívoca, previstos tanto nos Artigos 1.335 e 1.336 do Código Civil quanto na Convenção. É neste ponto que ocorrem, em geral, os conflitos, pois, por mais que esteja a regra posta e imposta, muitas vezes, por ignorância, descuido, negligência ou mesmo rebeldia, tais normas acabam desrespeitadas, ocasionando dissabores e inflamando a convivência no condomínio.

As penalidades para cada infração cometida pelo condômino também deverá ser especificada na Convenção e/ou no texto do Regimento Interno, em que pese também haver previsão legal no Código Civil.
Porém, entendo que não será com penalidades que se promoverá uma convivência pacífica e harmoniosa nos condomínios. Além de serem observadas todas as regras descritas no Regimento Interno e na Convenção, o ideal é que seja incentivada continuamente a participação dos condôminos nas reuniões e atividades condominiais. Desta forma, haverá uma maior integração entre todos, o que pode ajudar em muito a solucionar problemas que muitas vezes não foram previstos quando da constituição do condomínio e agora precisam ser resolvidos.

Recomendo que o Instituto da Mediação conste como item obrigatório em todas as Convenções e/ou Regimentos Internos para ajudar a solucionar os problemas por um terceiro neutro, escolhido ou aceito pelos envolvidos, o qual irá procurar reestabelecer o diálogo, promover um acordo e eliminar a origem do conflito. Isso contribuirá para evitar qualquer atitude mais drástica, como a aplicação das penalidades previstas, que acirram sempre os ânimos, ou ainda, uma ação judicial, sempre custosa financeira e emocionalmente.

Regimento Interno exige atualização e quórum de 2/3

O atual formato do Novo Código Civil, que excluiu a citação expressa do quórum necessário para a aprovação do Regimento Interno por meio das assembleias nos condomínios, tem deixado muitos síndicos em dúvida. Afinal, ao se promover atualizações ou alterações necessárias, é preciso colocá-lo em votação? Qual o quórum mínimo exigido, já que o Art. 1.351 do Novo Código Civil define que “depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos a alteração da convenção”, mas textualmente não cita o Regimento?

O Regimento Interno surge, assim, para muitos, como uma espécie de “terra sem lei”, mas para o advogado Cristiano de Souza Oliveira, apesar de não haver sua citação nominal no texto da lei, também as deliberações relativas à matéria dependem de votação em assembleias sob quóruns de dois terços dos votantes. Segundo Cristiano, o Art. 1.334 inclui o Regimento como item próprio da Convenção (Inciso V), portanto, por extensão, a exigência de quórum desta se aplica ao RI. “Salvo se a própria Convenção vier a definir de forma diferenciada as questões relativas ao Regimento”, explica.

Atualizações
O Regimento Interno tem a função de estabelecer regras para o uso das áreas e equipamentos comuns dos condomínios, além do comportamento dos moradores e funcionários. Para a síndica profissional Mariza Carvalho Alves de Mello, uma das mais experientes em atuação na cidade de São Paulo, é um dispositivo que exige constante atualização, pois a ocupação dos edifícios tem mudado muito de perfil. No próprio prédio em que reside e atua como síndica, Mariza observa uma “reciclagem muito grande” entre os moradores de seus 80 apartamentos de quatro dormitórios. “Hoje temos, por exemplo, muitas crianças pequenas e adolescentes, o que cria novas necessidades e exige a introdução de outras regras”.
Já em outro prédio que administra, de apenas 14 apartamentos e população mais idosa, moradora há muitos anos do local, o formato do Regimento Interno, ainda que antigo, continua cumprindo com o seu papel.

Para Maria Cecília Genevcius, subsíndica e ex-síndica do Residencial City Park, na Vila Mariana, zona Sul da Capital paulista, uma das alternativas que os condomínios têm é agregar novas regras ao antigo corpo do Regimento, com regulamentos próprios para cada tipo de uso. No seu caso, as alterações ocorreram concomitante ao processo de ratificação da Convenção, a qual introduziu, por exemplo, a norma de que um síndico não poderá exercer mais do que duas gestões. Em termos de Regimento, foram acrescidos regulamentos para uso dos novos acessos ao condomínio, quadra, salões de festas, jogos, leitura, sala de ginastica, de cinema e piscina. “Normatizamos ainda alguns assuntos pontuais, como a entrega da correspondência e jornais, permanência de cães em áreas comuns etc.”

Segundo Maria Cecília, o City Park adotou o entendimento de que para a alteração do Regimento Interno, basta quórum de maioria simples. “O RI é dinâmico, precisa ser sempre adaptado à realidade diária de cada prédio. Isso foi feito no City. Levamos os regulamentos provisórios para aprovação em Assembleia Geral Extraordinária e com maioria simples foram colocados em prática até a próxima alteração.” Para Maria Cecília, “há um consenso até de que não se deve anexar o Regimento à Convenção, afim de evitar a interpretação equivocada sobre quórum.”

Outra dica que ela deixa aos síndicos é que “testem” antes as novas regras: “Verifiquem as necessidades do prédio e dos condôminos; reflitam sobre isso, redijam um regulamento e adotem-no como provisório por um período; aparem as arestas e, finalmente, levem para aprovação em assembleia. Isso funciona, pois a essa altura todos já assimilaram as novas rotinas e fica mais fácil acatá-las.”
Por Rosali Figueiredo

REGULAMENTO DO SALÃO DE GINÁSTICA
Art. 1º - A sala de ginástica é de uso gratuito e exclusivo dos moradores. Não é permitido o uso a visitantes.
Parágrafo único: Será permitido o uso da academia para um ou dois hóspedes eventuais por apartamento desde que seja solicitada autorização em formulário próprio para a Síndica ou para qualquer um dos subsíndicos. Em tempo: Entende-se por hóspede aquele que pernoita na residência.

Art. 2º - É proibida a utilização da sala de ginástica para menores de 14 (quatorze) anos.

Art. 3º - Horário de funcionamento: de segunda a sábado, das 06:00 às 22:00 horas. Aos domingos e feriados: das 09:00 às 22:00 horas.

Art. 4º - O morador interessado na prática de ginástica ou musculação deve consultar previamente um médico para avaliação de sua saúde.

Art. 5º - O Condomínio não se responsabiliza por eventuais danos físicos sofridos pelos usuários, quando do uso inadequado, ou não, dos aparelhos.

Art. 6º - É obrigatório o preenchimento e a assinatura do “termo de responsabilidade” que se encontra na portaria a disposição dos usuários.

Art. 7º - Os equipamentos são de propriedade de todos os condôminos que se obrigam a zelar pela sua conservação. Em casos de dúvida quanto ao manuseio dos equipamentos, acione o zelador ou o rondista.
O rondista está autorizado a coibir abusos e a qualquer momento interromper o uso inadequado.

Art. 8º - Os Srs. Usuários devem respeitar o tempo fixado de utilização de cada aparelho de forma a permitir o uso para todos.
Parágrafo único: O tempo de utilização dos aparelhos poderá ser estendido se não houver fila de espera.

Art. 9º. - O condomínio não se responsabiliza por perdas, extravios ou danos de objetos pessoais.

Art. 10º. – Não é permitido ao usuário manusear a TV. Para ligar, desligar ou mudar de canal, acione o rondista.

Art. 11º. – É terminantemente proibido fumar no salão de ginástica.

Art. 12º - O condômino que violar as disposições legais contidas neste Regulamento, bem como as contidas na Convenção, será advertido, ainda que VERBALMENTE, pelo RONDISTA, além de ser compelido a abster-se do ato praticado, ou ainda a reparar os danos que causar. CASO NÃO SURTA EFEITO A ADVERTÊNCIA verbal ou por escrito, SERÁ EMITIDA A MULTA que será cobrada juntamente com o valor do condomínio. Com relação aos menores de dezoito anos, seus pais ou responsáveis serão contatados para que intervenham visando cessar a irregularidade cometida e, caso não compareçam para intervir, será lavrada a multa respectiva.
Parágrafo único: Há no local uma câmera e duas microcâmeras instaladas para monitoramento.

Art. 13º. – Os casos omissos a este regulamento serão analisados e julgados pelo corpo diretivo do Edifício, que poderá a qualquer momento baixar normas emergenciais complementares às presentes visando o bem estar de todos os moradores, com posterior ratificação da assembleia geral.

Fonte: www.direcionalcondominios.com.br